“집주인이 집을 팔면?” 임대차 3법 궁금풀이
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최남나
작성일20-07-30 06:02
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[스포츠경향]
연합뉴스 그래픽
임대차 3법이 시행되면 기존 세입자도 계약갱신 청구권을 행사할 수 있다.
집주인이 계약 만료 6개월 전이 됐다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 세입자는 임대차 3법 시행 후 계약 만료 1개월 전에 계약갱신청구권을 행사하면 된다.
하지만 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.
집주인이 집을 판다면 새로운 집주인의 실거주 여부에 따라 나뉜다.
새로운 집주인이 집에 들어와 살지 않는다면 새로운 집주인을 상대로 계약을 갱신하면 된다.
하지만 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 샀다면 세입자가 계약갱신청구를 하기 어려울 수 있다. 다만 새 집주인이 금세 다른 세입자를 들인 사실이 발견되면 손해배상 소송을 걸 수 있다.
연합뉴스에 따르면 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결될 전망이다.
임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.
연합뉴스 그래픽
-9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.
▲ 그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다.
임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.
단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.
-집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.
▲ 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.
-계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 그렇다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다.
-계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이다. 이때 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 하지만 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주하겠다는 말을 지키지 않았기 때문이다.
-이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.
-계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나.
▲ 그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다.
-집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.
▲ 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.
-집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나.
▲ 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.
-임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나.
▲ 정부 등록임대주택 사이트인 ‘렌트홈’에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.
-임대차 3법은 언제 시행되나.
▲ 당정은 임대차 3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 내달 중에는 시행될 전망이다.
하지만 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 1개월 이내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다.
온라인뉴스팀 [email protected]
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연합뉴스 그래픽임대차 3법이 시행되면 기존 세입자도 계약갱신 청구권을 행사할 수 있다.
집주인이 계약 만료 6개월 전이 됐다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 세입자는 임대차 3법 시행 후 계약 만료 1개월 전에 계약갱신청구권을 행사하면 된다.
하지만 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.
집주인이 집을 판다면 새로운 집주인의 실거주 여부에 따라 나뉜다.
새로운 집주인이 집에 들어와 살지 않는다면 새로운 집주인을 상대로 계약을 갱신하면 된다.
하지만 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 샀다면 세입자가 계약갱신청구를 하기 어려울 수 있다. 다만 새 집주인이 금세 다른 세입자를 들인 사실이 발견되면 손해배상 소송을 걸 수 있다.
연합뉴스에 따르면 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결될 전망이다.
임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.
연합뉴스 그래픽-9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.
▲ 그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다.
임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.
단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.
-집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.
▲ 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.
-계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 그렇다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다.
-계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이다. 이때 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 하지만 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주하겠다는 말을 지키지 않았기 때문이다.
-이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.
-계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나.
▲ 그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다.
-집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.
▲ 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.
-집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나.
▲ 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.
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▲ 정부 등록임대주택 사이트인 ‘렌트홈’에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.
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야당과 합의 없이 법안·청문보고서 잇따라 단독 통과
"소수 의견 존중 결여된 민주주의가 얼마나 무서운지 확인"
"의회민주주의 파괴된 행위…민심 이반 현상 나타날 것"
지난 29일 열린 국회 법제사법위원회 전체회의에서 윤호중 위원장이 주택임대차보호법 개정안과 상가건물 임대차보호법 개정안 등을 상정하자 이에 항의하는 미래통합당 김도읍 간사와 조수진, 유상범 의원 등과 이를 말리는 더불어민주당 김남국, 김용민 의원 등이 언쟁을 벌이고 있다. ⓒ데일리안 박항구 기자176석 거대여당 더불어민주당의 국회 독주가 현실화된 모양새다. 야당과의 합의·협치는 사라진 노골적 '야당 패싱' 시대의 개막에 '국회 무용론'이 등장하고 있다.
29일 국회에서 열린 국회 법제사법위원회의에서 민주당과 범여권 소속 법사위원들은 제1야당 미래통합당과의 합의 없이 '임대차 3법'을 단독으로 통과시켰다. 통합당 법사위 간사 김도읍 의원이 강력하게 항의했지만 아무 소용이 없었다.
최근 가장 큰 정국 이슈였던 이인영 통일부장관과 박지원 국가정보원장의 인사청문회서도 민주당의 야당 패싱은 반복됐다. 이인영 장관과 박지원 원장을 향해 제기된 각종 논란이 명확히 해소되지 않았다는 이유로 통합당이 인사청문경과보고서 채택에 동의하지 않자 민주당이 단독으로 채택을 강행했고, 문재인 대통령은 신속하게 임명을 재가했다.
이날 통합당 복수의 관계자들은 "무력감을 느낀다", "이럴 거면 국회가 뭐하러 있는가"라는 표현을 거듭했다. 원내에서 합법적인 방식으로 이러한 독주를 저지할 방도가 없다 보니 지도부 차원에서 '장외 투쟁'에 나설 것을 시사하는 발언이 나오기도 했다.
한 통합당 핵심관계자는 데일리안과의 통화에서 "소수의 의견을 존중하고 토론과 타협을 중요시하는 성숙한 정치 문화가 결여된 민주주의가 얼마나 취약하고 무서운 제도인지 우리가 생생하게 확인하고 있다"며 "(민주당의 독주를 가능케 하는) 여러 제도와 절차들이 '다수의 횡포'를 휘두르는 데 있어 유용한 무기로 전락할 수 있음을 잘 보여주고 있는 것"이라고 작금의 국회 현실을 평가했다.
장성철 공감과 논쟁 정책센터 소장도 통화에서 민주당의 독주를 '의회민주주의가 파괴된 행위'로 규정하며 "176석이라는 넘치는 힘을 주체하지 못하는 것 같고, 결국 '내 맘대로 국회'를 만들 작정인 것 같다. 이번 기회에 자신들의 숙원사업이었던 여러 법안들을 야당 눈치 보지 않고 모두 처리하려 할 것"이라고 우려했다.
그러면서 장 소장은 "이 모든 것은 결국 부메랑으로 돌아올 것"이라며 "승리의 맛을 봤으니 자신들이 원하는 바를 다 이런 식으로 처리할 텐데, 국민들이 그러한 모습을 보고 분명 '해도 해도 너무하네'라고 느낄 것이다. 민심의 이반 현상이 언젠가는 크게 나타날 것"이라고 강조했다.
지난달 15일 오후 상임위원장 선출을 위한 본회의 개회를 앞두고 미래통합당 주호영 원내대표와 의원들이 본회의장 입구에서 여당 단독 본회의를 규탄하며 피켓을 들고 항의하는 가운데 민주당 의원들이 본회의장으로 들어서고 있다. ⓒ데일리안 박항구 기자일각에서는 통합당이 18개 상임위원장 자리를 모두 민주당에 안겨준 선택에 대한 회의론도 나오고 있다. 앞서 통합당은 법제사법위원장을 야당 인사가 맡는 국회의 오랜 관행을 깨고 법사위원장 자리를 고집한 민주당의 행보에 반발해 상임위원장 전체와 국회부의장 자리를 모두 포기하는 결정을 내린 바 있다. 다만 "어차피 결과는 같았을 것"이라는 반론도 있다.
한 통합당 재선 의원은 통화에서 "예를 들어 오늘 통과된 '임대차 3법'의 담당 상임위였던 국토교통위원회 위원장이 우리 당 몫이었다면, 어느 정도 시간을 지연시킬 수는 있었을 것"이라면서도 "하지만 어차피 상임위원 다수를 민주당이 차지하고 있다. 이들이 상정과 표결을 밀어붙였다면 결과는 달라지지 못했을 것"이라고 언급했다.
통합당은 30일 의원총회를 개최하고 구체적인 대응 방안을 논의할 예정이다. 주호영 원내대표는 이날 기자들과 만나 "국민 여러분께서 국회 상황을 똑바로 봐주시고 민주당의 폭거와 횡포를 제발 저지해주시기 바란다"며 "장내외 투쟁을 병행하되 장외투쟁 방법들은 구체적으로 더 고민해볼 것"이라고 말했다.
데일리안 최현욱 기자 ([email protected])
ⓒ (주)데일리안 - 무단전재, 변형, 무단배포 금지
주제에 나갔던 현정이는 죽인 기억나버렸다. 일이 일이 GHB 판매처 변화된 듯한
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야당과 합의 없이 법안·청문보고서 잇따라 단독 통과
"소수 의견 존중 결여된 민주주의가 얼마나 무서운지 확인"
"의회민주주의 파괴된 행위…민심 이반 현상 나타날 것"
지난 29일 열린 국회 법제사법위원회 전체회의에서 윤호중 위원장이 주택임대차보호법 개정안과 상가건물 임대차보호법 개정안 등을 상정하자 이에 항의하는 미래통합당 김도읍 간사와 조수진, 유상범 의원 등과 이를 말리는 더불어민주당 김남국, 김용민 의원 등이 언쟁을 벌이고 있다. ⓒ데일리안 박항구 기자176석 거대여당 더불어민주당의 국회 독주가 현실화된 모양새다. 야당과의 합의·협치는 사라진 노골적 '야당 패싱' 시대의 개막에 '국회 무용론'이 등장하고 있다.29일 국회에서 열린 국회 법제사법위원회의에서 민주당과 범여권 소속 법사위원들은 제1야당 미래통합당과의 합의 없이 '임대차 3법'을 단독으로 통과시켰다. 통합당 법사위 간사 김도읍 의원이 강력하게 항의했지만 아무 소용이 없었다.
최근 가장 큰 정국 이슈였던 이인영 통일부장관과 박지원 국가정보원장의 인사청문회서도 민주당의 야당 패싱은 반복됐다. 이인영 장관과 박지원 원장을 향해 제기된 각종 논란이 명확히 해소되지 않았다는 이유로 통합당이 인사청문경과보고서 채택에 동의하지 않자 민주당이 단독으로 채택을 강행했고, 문재인 대통령은 신속하게 임명을 재가했다.
이날 통합당 복수의 관계자들은 "무력감을 느낀다", "이럴 거면 국회가 뭐하러 있는가"라는 표현을 거듭했다. 원내에서 합법적인 방식으로 이러한 독주를 저지할 방도가 없다 보니 지도부 차원에서 '장외 투쟁'에 나설 것을 시사하는 발언이 나오기도 했다.
한 통합당 핵심관계자는 데일리안과의 통화에서 "소수의 의견을 존중하고 토론과 타협을 중요시하는 성숙한 정치 문화가 결여된 민주주의가 얼마나 취약하고 무서운 제도인지 우리가 생생하게 확인하고 있다"며 "(민주당의 독주를 가능케 하는) 여러 제도와 절차들이 '다수의 횡포'를 휘두르는 데 있어 유용한 무기로 전락할 수 있음을 잘 보여주고 있는 것"이라고 작금의 국회 현실을 평가했다.
장성철 공감과 논쟁 정책센터 소장도 통화에서 민주당의 독주를 '의회민주주의가 파괴된 행위'로 규정하며 "176석이라는 넘치는 힘을 주체하지 못하는 것 같고, 결국 '내 맘대로 국회'를 만들 작정인 것 같다. 이번 기회에 자신들의 숙원사업이었던 여러 법안들을 야당 눈치 보지 않고 모두 처리하려 할 것"이라고 우려했다.
그러면서 장 소장은 "이 모든 것은 결국 부메랑으로 돌아올 것"이라며 "승리의 맛을 봤으니 자신들이 원하는 바를 다 이런 식으로 처리할 텐데, 국민들이 그러한 모습을 보고 분명 '해도 해도 너무하네'라고 느낄 것이다. 민심의 이반 현상이 언젠가는 크게 나타날 것"이라고 강조했다.
지난달 15일 오후 상임위원장 선출을 위한 본회의 개회를 앞두고 미래통합당 주호영 원내대표와 의원들이 본회의장 입구에서 여당 단독 본회의를 규탄하며 피켓을 들고 항의하는 가운데 민주당 의원들이 본회의장으로 들어서고 있다. ⓒ데일리안 박항구 기자일각에서는 통합당이 18개 상임위원장 자리를 모두 민주당에 안겨준 선택에 대한 회의론도 나오고 있다. 앞서 통합당은 법제사법위원장을 야당 인사가 맡는 국회의 오랜 관행을 깨고 법사위원장 자리를 고집한 민주당의 행보에 반발해 상임위원장 전체와 국회부의장 자리를 모두 포기하는 결정을 내린 바 있다. 다만 "어차피 결과는 같았을 것"이라는 반론도 있다.한 통합당 재선 의원은 통화에서 "예를 들어 오늘 통과된 '임대차 3법'의 담당 상임위였던 국토교통위원회 위원장이 우리 당 몫이었다면, 어느 정도 시간을 지연시킬 수는 있었을 것"이라면서도 "하지만 어차피 상임위원 다수를 민주당이 차지하고 있다. 이들이 상정과 표결을 밀어붙였다면 결과는 달라지지 못했을 것"이라고 언급했다.
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